Правильний курс для інвестицій у закордонну нерухомість
Житло в Америці зараз можна купити вдвічі дешевше, ніж пари років тому. Але сьогодні це може бути цікаво тим, хто збирається жити в США, а от інвесторам варто дивитися зовсім в іншому напрямку - на ринки нерухомості Європи. На них, на відміну від американського ринку, штучно жвавого правительством, уже з'явилися ознаки стабілізації, - уважає Ігор Индриксонс директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills
Перш ніж азартно й самозабутньо скуповувати рекордно, що подешевіла нерухомість, США, варто звернути увагу на те, де саме трапилося обвальне падіння ринку. Здебільшого це споконвічно перегріті курортні зони, або штати, де була видано рекордна кількість subprime-кредитів (як інвесторам, так і неспроможним позичальникам). Високий попит і викликав той неймовірний зліт цін. Коли кредитний міхур здувся, житло подешевіло у два рази. Але це не виходить, що воно повинне настільки ж подорожчати вбудущем.
Також підйом цін, що почався навесні, можна пояснити сезонним і технічним факторами. Улітку американський ринок традиційно оживає. А для того щоб запустити знову іпотечний конвеєр, правительство викупило MBS (Mortgage-backed securities - облігації, забезпечені пулами іпотечних зловмисників) на суму більше $1 трлн., тим самим, знявши всі ризики з банків і взявши їх на себе
Якщо подивитися на курс ф'ючерсів, то ми побачимо, що на 2010 і 2011 р. він тільки падає щодо показників нинішнього року. Це значить, що інформовані гравці ринку очікують подальшого зниження цін. Тому на наступні півроку можна зробити наступний прогноз: імовірність того, що ріст цін продовжиться, оцінюється в 5%, імовірність стабілізації - в 10%, і 85% - за те, що падіння відновить
Ще одним показником того, що про стабілізацію ринку нерухомості США говорити поки занадто рано, можна вважати той факт, що великі корпоративні інвестори не квапляться купувати нерухомість, а тільки продають неї. Якби нерухомість, що подешевіла, у США мала в цей момент потенціал росту, а не величезний ризик продовження падіння, то той же фонд Equity Residential (якому належить найбільша кількість квартир у США) скупив би все, що продається, як він це зробив у кризу початку 1990-х з комерційною нерухомістю. Але Equity Residential не купив ще ні однієї одиниці нерухомості, ні за перший, ні за другий квартал 2009 року, зате продав 23 комплексу на суму $353 млн.
Ситуація на ринках нерухомості Західної Європи вселяє більший оптимізм. В останні 3-4 місяця практично у всіх європейських країнах ми бачимо відновлення фінансових ринків і ринків нерухомості. Сьогодні західноєвропейські банки не тільки збільшують обсяги кредитування, але й полегшують процес їхнього одержання. Також росте коефіцієнт видаваної іпотеки від ціни об'єкта
В Англії по офіційній статистиці 4-й місяць підряд спостерігається ріст цін на нерухомість і, що немаловажно, здоровий підйом обсягу продажів. Австрія й Швейцарія почувають себе краще інших західних ринків. Банківська система цих двох країн не використовувала секьюритизации, тому ріст ринку тут і не припинявся
Бельгія також пережила відомий період без особливих втрат і зараз активно відновлюється. Банки тут утримують іпотечні позики на мінімальному рівні
Франція не сильно постраждала від кризи, тому що секъютеризация банківської системи використовувалася тут у меншому ступені, чим, наприклад, у Великобританії й Ірландії, а subprime кредити не видавалися
Практично всі ці країни показали ріст ВВП. Це дозволяє зробити висновок, що початок відновлення всіх секторів економіки тут буде тривати й плавно набирати хід. Третій квартал підряд банки звітують із дуже гарним прибутком, і більший її відсоток забезпечується саме країнами Західної Європи. Можна із упевненістю сказати, що все погане для них уже за, а це гарні новини для інвесторів
"В 2009 році частка іноземних покупців лондонської нерухомості росла, і до лету виросла на 50% щодо показників минулого року. Елітна нерухомість престижних районів британської столиці починає дорожчати, а банки знову видають кредити. Ці ознаки говорять про оздоровлення англійської економіки", - упевнений Ігор Индриксонс .
Лондонський ринок нерухомості з моменту піка, щоМ пришелись на кінец 2007 рік, упас на 15% Але вже сьогодні, тільки за офіційним даними, він встиг відіграти 3%. З березня 2008 року ціни на нерухомість центрального Лондона виросли на 6,4%. Їхній ріст особливо помітний у популярні в іноземних покупців районах - Кенсингтоне, Сент-Джонс-Вуде, Челси. Тут тільки за останні три місяці ціни виросли на 5%. Головним індикатором відновлення ринку можна вважати той факт, що банки вже знову почали кредитувати під покупку житла. На сьогодні коефіцієнт позикових коштів доходить уже до 70-75%.
Риэлторы відзначають, що російські клієнти, що традиційно купують найдорожчі й престижні об'єкти нерухомості до кризи, не змінили традиціям і сьогодні. Росіяни завжди добре ставилися до Лондона, 15%-ное падіння ринку їх практично не зупинило - по наших мірках це не занадто великий показник. Крім того, завдяки падінню фунта активи, що зберігали, в інших валютах зможуть придбати британську нерухомість навіть дешевше.
За деяким даними, росіяни становлять 16% загального числа покупців супердорогої нерухомості в Лондоні, однак деякі угоди відбуваються ними по паспортах інших держав. Тому ми вважаємо, що частка росіян у масі покупців супердорогої нерухомості ще вище. Особливо їх залучають інвестиційні схеми, наприклад, як в апарт-отеленні Park Plaza напроти парламенту. Апартаменти тут продаються за ціною від ?300 тис. до декількох мільйонів. Власник буде одержувати гарантований дохід від здачі апартаментів в оренду керуючою компанією. Можливе одержання кредиту до 55% від вартості нерухомості
По оцінках наших експертів час розглядати пропозиції лондонського ринку нерухомості вже наступило - збільшився попит, відповідно, і ціни почали стійкий рух до рівня 2007 року
Цікаво почитати:
- Доходи найбільшого девелопера Китаю злетіли на 95%
- У Баку дорожчає вторинне житло
- Число українських агентств нерухомості скоротилося в сотні разів
- Комерційні об’єкти в Британії відновлюють інвестиційну привабливість
- У США спорожнів кожний сьомий будинок
Деякі цікаві матеріали по тематиці будівництво: