Доходи від закордонної нерухомості: казка для покупця або реальна вигода?
Продавці іноземної нерухомості звичайно звертають пильну увагу на її чудових споживчих якостях. Море, сонечко, чудові види з вікна - все це, суперечки ні, прекрасно. Але об'єкт, куплений «просто так», ляже важким тягарем на ваш бюджет: навіть якщо вдалося обійтися без іпотечного кредиту, однаково нікуди не дінешся від експлуатаційних видатків, комунальних платежів, податків. Але ж хочеться, щоб фінансовий потік тік в іншу сторону - не з нашої кишені, а в нього.
Як організувати це? Це питання вивчав кореспондент журналу Metrinfo.Ru
Спосіб № 1 - спекуляція
На питання «як заробляти на нерухомості?» у її продавців є готова відповідь. Вам обов'язково покажуть графік, на якому зубчаста крива йде в піднебесся. «От, - гордо скажуть вам, - подивитеся: продавана нами нерухомість за останній рік подорожчала на 30%. Це і є ваш дохід! Чого вам більше?!».
Розберемо цю тезу докладніше. Насамперед, будь-яка людина, мало-мальськи знайомий з тенденціями ринку, знає, що описувана картинка підходила до реаліям дворічної давнини. Сьогодні криза, і нерухомість різко подешевіла. Навіть якщо погодитися з думкою, що криза закінчується, однаково до поновлення росту в 30% у рік поки ще далеко.
Є й інші міркування. Дохід від перепродажу «виртуален» - ви одержите його тільки тоді, коли продасте свою нерухомість, а поки можете тільки радуватися, дивлячись на зростаючі графіки. А от видатки таке майно приносить уже зараз і цілком реальні - див. початок цієї статті.
Не забудемо й про те, що нерухомість неможливо продати швидко. Більше того, всі її фірми, що пропонують, відразу ж стануть вашими конкурентами. Візьмемо, приміром, Болгарію - достаток варіантів тут просто зліпить ока («Болгари шумною юрбою по ЦДХ у Москві кочують...»). Що зможете запропонувати ви, якщо раптом прийде конкурувати з активними й агресивними продавцями? Тільки одне: ціну - її прийде виставляти відсотків в 30 від ринкової. І який виявиться прибутковість?
Загалом, спекуляції, звичайно, можуть бути вигідними. Але для заняття ними потрібні залізні нерви, знання реалій країни (можна адже купити квартиру в старому будинку, а через два роки поруч побудують сучасний житловий комплекс) і потужні рекламні й маркетингові ресурси. Визнаємо, що звичайна людина всім цим, як правило, не розташовує, і звернемося до іншого варіанта - не настільки дохідному, але куди більше стабільному.
Спосіб № 2 - оренда
Спробуємо скласти «портрет» об'єкта, приємного у всіх відносинах. «Найкраще для інвестування підходить нерухомість у містах, у яких життя триває й узимку, а не тільки в курортний сезон», - говорить Наталя Завалишина, генеральний директор компанії «МИЭЛЬ-DPM». Міркування найвищою мірою розумне: є місця (Крим, узбережжя Болгарії), де в липні-серпні яблуку ніде впасти. Але приїдьте туди ж у грудні, і ви побачите зовсім іншу картину - все пусто. Виходить, що 8-9 місяців у році нерухомість не буде приносити взагалі ніяких грошей. Так що краще дохід, наприклад, в 500 євро щомісяця (за рік набіжить 6000), чим 1000 у місяці «високого сезону» (липень і серпень) і 700 «напіввисокого» (червень і вересень) - усього отут вийде 3400 у рік.
Що ж це за місця, які привабливі для орендарів завжди? «Столиці держав, - перераховує Єлизавета Зубарєва, заступник директора департаменту закордонної нерухомості компанії « Бест-Нерухомість», - великі економічні центри, міста з великими й відомими університетами».
Другий ключовий момент - що розташовано навколо? Для нерухомості, призначеної для постійного проживання, важливими виявляться такі фактори, як наявність поруч розвитий інфраструктури, зелених зон, зручність транспортного сполучення з діловим центром міста. Для курортів - насамперед, близькість до моря й усіляких розважальних центрів. Ігнорувати це міркування не можна, розраховувати на те, що можна буде «компенсувати ціною» - теж. Минулим летом автор цих рядків був у Коктебеле (Крим) і спостерігав наступну картину: житло біля моря коштує дуже дорого, тоді як на видаленні в 3-4 км... не коштує нічого. Власники будинків намагаються здати їх за ціни, у кілька разів менші, чим на узбережжя, але бажаючих однаково немає. Тому що люди, що приїхали відпочивати, нижче певного рівня комфорту опускатися не хочуть.
І третє - параметри самого об'єкта. Тут потрібно додержуватися правила «золотої середини»: житло повинне бути середнього розміру, обставленим під якийсь середній смак. Оригінальничати в обробці, здобувати щось занадто масштабне ні до чого - це не окупається.
Ціна «вхідного квитка»
Вона, звичайно, залежить від країни, і чемпіоном дешевини можна визнати Болгарію. «Якщо говорити про самих скромні по розмірах об'єктам - студіям, те їхня вартість починається від 35 тис. євро, - відзначає Єлизавета Зубарєва (« Бест-Нерухомість»). - При цьому багато забудовників пропонують безпроцентну розстрочку на строк до трьох, іноді навіть до п'яти років, і розміри першого платежу повинні бути не менш 30%. Виходить, що покупку можна зробити, маючи у своєму розпорядженні суму всього в 10,5 тис. євро - і це буде об'єкт у висококласному комплексі з розвитий інфраструктурою на першій лінії від моря».
(Недавно в статті «Болгарія знову привезла недорогі пропозиції: готовте 20 тисяч євро» ми писали про ще більш дешеві варіанти).
Порівнянні з болгарськими ціни можна виявити в Туреччині або Єгипті. Там, щоправда, значно гірше з розстрочками - забудовники пропонують їх під 4-5% річних. Що до більшості інших європейських країн Середземномор'я, то ціни на апартаменти там починаються від 150-200 тис. євро. Добре на тлі конкурентів виглядає Кіпр - ціна, наприклад, у знаменитому Лимассоле становить ті ж 150 тис., але кіпрські банки кредитують росіян на дуже вигідних умовах. Первісний внесок - від 30%, ставка - до 5% річних, строк кредиту - до 20 років. Таким чином, для здійснення цієї покупки вам спочатку знадобиться 45 тис. євро.
І який дохід?
Надприбутків чекати не коштує. На курортах апартамент вартістю 35 тис. євро може здаватися в день за 65 євро - помноживши на 365, одержуємо чарівну цифру в 23 725, тобто майже 68% річних... Але, на жаль, у реальності все буде інакше. Ціни «високого сезону» тривають пари місяців, а потім наступає тривалий «мертвий сезон». Не забудемо й про те, що потрібно витрачатися на підтримку нерухомості в порядку, платити посередникам, які приведуть до вас відпочиваючих, виплачувати податки... Загалом, за словами знаючих людей, реально одержувати вийде не більше 3-5% у рік.
Управа на нерухомість
Здоровий глузд підказує, що самостійно здавати в оренду можна тільки в тому випадку, якщо сидиш поруч із об'єктом. Для нерухомості, розташованої за кордоном, це навряд чи реально. Відповідно, встає питання про те, хто буде займатися здачею - тобто про професійного керівника.
Бізнес керуючих компаній давно налагоджений у Західній Європі. «Ці компанії укладають із власником угода, по якому він одержує фіксовану суму - звичайно 4-5% річних від вартості нерухомості, - розповідає Станіслав Зингель, президент Міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock. - Більшою зручністю для власника є те, що дохід гарантований: свої гроші ви одержите, навіть якщо ваш номер здавався гірше інших». Природно, для власника нерухомості вводиться обмеження: сам жити він може тільки чотири тижні в році - звичайно один тиждень в «високий сезон» і три в інший час.
Що стосується Східної Європи, те там подібний бізнес тільки з'являється й - як це часто буває - носить всі риси «хвороби росту». «Досить часто можливість «гарантованої оренди» проголошується, але по суті ця лише обіцянка пошукати орендарів, - розповів нам знайомий з реаліями Болгарії людина, що попросила не називати його. - Більшість пропонованих договорів зводяться до того, що агентство - буде воно знайде орендаря - одержить 20-30% доходів, залишивши хазяїнові 70-80».
Більше того, продовжив наш співрозмовник, навіть домігшись від керуючих фіксованих цифр, ви не одержуєте ніяких гарантій. Приміром, вам обіцяли 2500 євро за сезон. Приїхавши за грошима на початку жовтня, ви одержуєте лише тисячу плюс нескінченні жалібні пісні про те, як мало нинішнім летом було що знімають. Більше того, часто керівники селять у номер постояльців, а хазяям про це не говорять. Розрахунок на те, що власник, що перебуває в далекій Москві, нічого не довідається.
Буває ще простіше - вам намагаються продати нерухомість помітно дорожче аналогічних пропозицій на ринку, мотивуючи це тим, що оренда вам гарантована. А насправді - ніякої гарантії.
Загалом, підбив підсумок наш експерт, ринку довірчого керування в колишніх соцстранах треба пройти ще довгий шлях, щоб стати схожим на те, що вже давно існує в Західній Європі.
Резюме журналу Metrinfo.Ru
Чи має зміст інвестувати в орендну власність за рубежем? Відповідь на це питання неоднозначний. Прибутковість в 3-5% здатна віджахнути - банківський депозит дає більше. Але є й інші міркування. Насамперед, ви одержуєте «закордонну дачу», з морем, сонечком і іншими задоволеннями. Доходи від оренди повністю покривають видатки на утримання будинку - виходить, що користування ним стає для вас безкоштовним.
Цікаво почитати:
- Нерухомість у Чехії - доступна розкіш
- Нерухомість у Чехії - доступна розкіш
- На наявному ринку триває ріст котирувань долара і євро.
- Інвестуй у молоду Європу
- Сюрприз буде!
Деякі цікаві матеріали по тематиці будівництво: