2 млн. руб. за таунхаус у Підмосков’я: сьогодні реально, як ніколи!
Аналітичний центр «Індикатори ринку нерухомості» спеціалізується на регулярному моніторингу різних сегментів заміського житла, що дозволяє відслідковувати актуальні тенденції розвитку кожного з них. Зокрема, у вересні 2009 року www.irn.ru завершив проведення маркетингового «Дослідження ринку таунхаусов Москви й Підмосков'я за 2008-2009 р.». Головний висновок, якому можна зробити на основі отриманих результатів: ринок таунхаусов виявився менш стійкий до наслідків осінньої кризи, у відмінність, наприклад, від сегмента коттеджного житла.
Справа в тому, що за останній рік негативна динаміка цін на таунхаусы виявилася приблизно в 2 рази вище в порівнянні із ситуацією на коттеджном ринку. Так, по даним «Дослідження ринку коттеджных селищ Підмосков'я за 2008-2009 роки», з 3 квартали 2008 року по 3 квартал 2009 року карбованцева вартість метра окремого заміського будинку знизилася приблизно на 4%. При цьому карбованцева ціна за метр таунхауса за той же період подешевіла майже на 8% і на сьогоднішній день, відповідно до маркетингового дослідження, становить порядку 75,7 тис. руб. Відзначимо, що порівнянний рівень цін був зафіксований на початку 2008 року, коли 1 кв.м. таунхауса коштував близько 76 тис. руб. Тобто на сучасний момент вартість метра житла в даному сегменті «відкотилася» на 1,5 роки тому.
Як уже було відзначено в статті «Зниження цін на таунхаусы в 2 рази більше, ніж на котеджі», за останній рік мало місце зменшення площі квартир-секцій у селищах - приблизно на 2,5%. Це привело до того, що негативна корекція загальної вартості таунхауса перевищує динаміку показника ціни за метр і становить майже 10%. Нагадаємо, що восени 2008 року середня вартість квартири-секції площею 240 кв.м. була дорівнює 19,7 млн. руб. Сьогодні ж середні показники становлять 17,8 млн. руб. за 235 кв.м.
Розглянемо тепер динаміку вартості таунхаусов у розрізі окремих селищ. Як ми вже відзначали в статті «Ціни в деяких коттеджных селищах Підмосков'я знизилися в 3 рази», більше точне розуміння поводження цін у конкретних об'єктах дозволяє одержати аналіз зміни вартості житла не тільки в карбованцевому еквіваленті, але й у доларовому обчисленні.
Так, найбільше падіння ціни метра таунхауса в рублях за період з осені 2008 року по сучасний момент відзначається в селищі «Григорчиково» (Каширское шосе, 15 км від МКАД) - приблизно на 40% або в 1,7 рази (з 68,5 тис. руб. до 41 тис. руб.). При цьому в доларовому еквіваленті вартість метра в даному об'єкті знизилася ще більше - майже на 56% або в 2,3 рази. У результаті, якщо раніше рівень цін на квартири-секції в цьому селищі в середньому становив близько 14-15 млн. руб., те зараз він знизився до 9-10 млн. руб.
Незважаючи на те, що для більшості об'єктів характерна негативна динаміка цін, Аналітичний центр «Індикатори ринку нерухомості» уже відзначав той факт, що є селища, що подорожчали в період кризи. Один з найвищих показників приросту вартості житла продемонстрував селище «Довиль» на 10 км Мінського шосе. Тут середня ціна за метр за розглянутий період виросла приблизно на 24% у рублях (з 157,7 тис. руб. до 195,4 тис. руб.), при цьому вартість квартири-секції в середньому збільшилася з 51,7 млн. руб. до 64,1 млн. руб. Однак якщо подивитися на доларову зміну цін, то виявиться, що житло в цьому селищі подешевіло на 9% у порівнянні з минулим роком: вартість домоволодіння знизилася з $ 2,2 млн. до $ 2,0 млн. Інакше кажучи, забудовникам не вдалося зафіксувати доларові ціни на рівні минулого року.
Проте, є приклади селищ, де вартість метра в доларовому вираженні збереглася на рівні 2008 року. Однак справедливості заради слід зазначити, що в більшості випадків така ситуація характерна для тих селищ, де в продажі залишилися самі маленькі по площі квартири-секції, які з розрахунку ціни за метр значно дорожче, ніж домоволодіння більших розмірів. Саме тому середня карбованцева вартість 1 кв.м. у таких селищах зросла на 30% і навіть 40%, хоча в доларовому обчисленні вона залишилася на колишньому рівні.
Зупинимося тепер докладніше на тім, який діапазон цін існує сьогодні на ринку селищ таунхаусов у розрізі окремих об'єктів. Так, по даним «Дослідження ринку таунхаусов Москви й Підмосков'я за 2008-2009 р.», самі недорогі квартири-секції пропонуються в селищі «Олімпійське село» (92 км по Київському шосе), де вартість таунхаусов площею 55-120 кв.м. перебуває в діапазоні 2-4 млн. руб. При цьому для найменш забезпечених покупців забудовники готові запропонувати половину 55-метрової квартири-секції за 1,1 млн. руб. Як видно, невисокий рівень цін досягається за рахунок створення домоволодінь невеликих розмірів. При цьому середня вартість метра в «Олімпійському селі» досить висока для селища на такій далекості - близько 37 тис. руб.
Наприклад, на тім же Київському напрямку, але набагато ближче до Москви (56 км від МКАД) перебуває селище «Тернівка», де середня ціна за метр таунхауса становить порядку 32 тис. руб. Тобто забудовник «Олімпійського села» трохи завищує вартість метра, оскільки рівень цін на домоволодіння в даному селищі однаково здається дуже вигідним. При цьому обоє перерахованих об'єкта перебувають на високій стадії готовності.
Найдорожча пропозиція таунхаусов сьогодні можна знайти на 23 км Рублево-Успенського шосе в селищі «Азарово», де вартість домоволодінь в 3 кварталі 2009 року перебуває на рівні 93,1-124,2 млн. руб. Це означає, що діапазон цін між найдорожчою й дешевою пропозицією на ринку таунхаусов сьогодні становить 1,1-124,2 млн. руб.
Результати «Дослідження ринку таунхаусов Москви й Підмосков'я за 2008-2009 р.» показали, що зміна вартості житла в окремих селищах таунхаусов не завжди корелює з динамікою цін на ринку нерухомості в цілому. Характер зміни цін у конкретному селищі залежить не тільки від кон'юнктури ринку, але й від рівня конкуренції в найближчому оточенні селища або по окремо взятому напрямку. Динаміка вартості житла також залежить від інтенсивності будівництва й ступеня готовності селища, політики ціноутворення (наскільки спочатку заявлений рівень цін відповідає якісним характеристикам селища й наскільки він адекватний стосовно конкурентів), ступеня розвиненості інфраструктури в селищі або в його околицях.
Це означає, що навіть в умовах погіршення економічної ситуації й зниження платоспроможного попиту існує можливість зберегти планований рівень рентабельності проекту, якщо споконвічна концепція проекту враховувала всі перераховані вище фактори, що підтверджують приклади об'єктів, де доларові ціни збереглися на докризисном рівні, а в карбованцевому вираженні вони навіть виросли.
Більше докладні рекомендації про те, як у сьогоднішній ситуації грамотно врахувати не тільки загальринкові тенденції, але й локальні особливості сегмента й конкретної ділянки, при створенні нових конкурентоспроможних проектів, а також при оптимізації вже наявних концепцій забудови, Аналітичний центр «Індикатори ринку нерухомості» надає в рамках інвестиційного й управлінського консалтингу.
Цікаво почитати:
- В Угорщині різко скоротилися обсяги іпотечного кредитування
- У Британії вперше за кризу відзначений річний ріст цін на житло
- У США спорожнів кожний сьомий будинок
- В Ірландії продовжують знижуватися ціни на житло
- Австралійське житло стало менш доступним
Деякі цікаві матеріали по тематиці будівництво: